El reparto de cuotas en la instalación de ascensores

En la labor como administradores de fincas es habitual encontrarse con supuestos de Comunidades de Propietarios que carecen de ascensor, y en un momento determinado acuerdan la instalación del mismo.

Estos acuerdos tienen una doble “problemática”, tanto en relación con los requisitos de mayorías necesarias  en el voto en la Junta de Propietarios para acordar la instalación, como en relación a las mayorías para establecer cuotas de participación en cuanto al pago de la instalación.

El voto en la Junta de Propietarios para la instalación del ascensor y posterior reparto de cuotas: ¿mayoría o unanimidad?

En primer lugar, la mayoría de los tribunales distinguen entre acuerdo de instalación del ascensor y acuerdo de reparto del pago. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 23 de marzo de 2012 consideró que los acuerdos sobre instalación, efectivamente se regían por el artículo 17.2  de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH en adelante), es decir, que solamente para acordar la instalación del ascensor basta con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.

Eso sí, debemos apuntar que no es necesario este acuerdo en caso de que se requiera un ascensor para permitir el acceso a la vivienda a personas con discapacidad o mayores de 70 años, ya sean propietarios o simplemente residan allí (con sus familiares, como arrendatarios, etc.), ya que es obligatorio si lo solicitan alguno de ellos, pero sólo obligan a los demás a pagar una anualidad de cuotas, según establece el art. 10.1 b) LPH 

El problema reside no en ese caso, sino si en el acuerdo en el que se aprueba el presupuesto para hacer frente al pago del ascensor, las cuotas a aportar por los propietarios pueden variar respecto a las establecidas en los Estatutos. En este caso parte de la jurisprudencia sostiene que el acuerdo sobre el presupuesto para pagarlo no tiene nada que ver con el acuerdo de instalación, por lo que mientras que éste último necesita mayoría simple, el acuerdo para variar las cuotas necesita la unanimidad, por lo que no se incluiría en el art. 17.2 LPH.

Será considerado por tanto como una modificación del título constitutivo o de los estatutos, requiriendo el voto favorable por unanimidad del presupuesto.

El propio Tribunal Supremo ha venido a corregir esta jurisprudencia, en la Sentencias como las de 18 de diciembre de 2008 y de 23 de diciembre de 2014 , sosteniendo que para la adopción los acuerdos asociados directamente al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, basta la misma mayoría que se exige en la LPH para el acuerdo principal de instalación del ascensor. De esta forma el Supremo nos viene a decir que todos los acuerdos directamente relacionados con el de instalación del ascensor requerirán de mayoría de propietarios y cuotas, en ningún caso de unanimidad.

El cambio de las cuotas para el pago, ¿puede ser discriminatorio?

Lógicamente, un acuerdo para que se pague el ascensor de una manera determinada puede resultar perjudicial para parte de los propietarios, pero habrá que analizar una serie de criterios para determinar si realmente el acuerdo es perjudicial:

– En primer lugar, el art. 5 LPH (http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lph.html#a5) establece que para la fijación de las cuotas de participación se tomará como base, además de la superficie útil o su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. Es lógico por tanto pensar que el propietario (o su inquilino) de un piso en la quinta planta hará un mayor uso del ascensor que el que habite en un piso en la planta baja.

– La valoración, eso sí, deberá ser proporcional. Que no deban pagar derrama los propietarios de los pisos y locales situados en la planta baja, de una cuota del 10% de los propietarios de los pisos situados en la segunda planta, y a partir de ahí aumente la cuota de participación en un 5% por planta, es bastante proporcional en un bloque de 5 plantas. Una pista sobre la proporcionalidad de la valoración nos la da el propio aumento de la valoración del piso en el sector inmobiliario. Una vez instalado el ascensor, los pisos situados en las plantas más altas se revalorizarán mucho más que los pisos situados en las primeras.

En definitiva, si un propietario se considera perjudicado porque el aumento de su cuota le supone pagar el doble de lo que pagaría según el título constitutivo o los estatutos, sería procedente que antes de plantear una demanda comprobase en cuánto ascendería el precio de su piso por el mero hecho de tener ascensor.