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Impago de la cuota de comunidad

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Hoy en nuestro blog jurídico de abogados y administradores trataremos el tema de la morosidad en las comunidades de propietarios y el procedimiento a seguir para evitar el impago de la cuota de la comunidad, algo que puede llegar a tener unas consecuencias nefastas.

Embargos por impago de cuotas de Comunidad de vecinos

Comenzaré relatando un caso reales sobre mi experiencia con los impagos en las comunidades de propietarios:

Embargo de Nómina y coche por impago de la cuota de la  comunidad.


Sobre las 11 de la noche recibí una llamada de teléfono. No me extrañé, ya que los administradores de fincas en Madrid solemos ser requeridos a cualquier hora para dar respuesta a diferentes urgencias que pueden ocurrir en las comunidades de vecinos.

Lo que sí me sorprendió fue el tono de voz con el que me habló un vecino moroso con el que había tenido contacto anteriormente por no pagar las cuotas de la comunidad de vecinos. Estaba muy nervioso y enfadado.

Era un caso extraño, porque además de administrador de fincas de su comunidad yo era el abogado que llevaba su caso por impago de cuotas de la comunidad de propietarios.

Según me comunicó, le habían embargado el coche por no pagar la comunidad de propietarios, cuando volvió ya no estaba, llamó a la policía municipal y le comunicaron que se lo había embargado el juzgado y que saldría a subasta si no hacía frente a la deuda de 2.500 euros con la comunidad, la cual ahora había crecido al sumare las costas del abogado y procurador.

El vecino me pregunto por qué no se le había embargado antes la nómina, a lo que le contesté que cuando se hace una demanda se solicita el embargo de todos los bienes, y el juzgado los embarga por el orden que viene en la ley: 

Orden del procedimiento de embargo por el impago de cuotas a la comunidad.

Artículo 592 LEC Orden en los embargos.

Si acreedor y deudor no hubieren pactado otra cosa, dentro o fuera de la ejecución, el Secretario judicial responsable de la ejecución embargará los bienes del ejecutado procurando tener en cuenta la mayor facilidad de su enajenación y la menor onerosidad de ésta para el ejecutado.

Si por las circunstancias de la ejecución resultase imposible o muy difícil la aplicación de los criterios establecidos en el apartado anterior, los bienes se embargarán por el siguiente orden:

  • 1.º Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase.
  • 2.º Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores.
  • 3.º Joyas y objetos de arte.
  • 4.º Rentas en dinero, cualquiera que sea su origen y la razón de su devengo.
  • 5.º Intereses, rentas y frutos de toda especie.
  • 6.º Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales. (AQUÍ ENTRARÍA EL COCHE).
  • 7.º Bienes inmuebles.
  • 8.º Sueldos, salarios, pensiones e ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.
  • 9.º Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo.
juzgado embargo comunidad de vecinos

Impago de la cuota de la comunidad.

Recordemos que lo primero será ver el bien menos oneroso para el vecino moroso, tal y como dice en el punto 1 del artículo. El punto 2 es subsidiario del mismo y sólo si entra en juego si no se sabe sobre la facilidad de vender un bien y su onerosidad.

En este caso efectivamente se solicitó el embargo de la nómina, pero como cobraba una cantidad tan pequeña no se le retenía nada, ya que tienen que cumplirse unos mínimos que garantizan que la persona cumpla sus necesidades básicas. Sobre el embargo de la nómina os remitimos a este artículo.

¿Qué pasa si impago la cuota de la comunidad?¿Me embargan la casa?


Si el anterior ejemplo sobre las consecuencias de impago de la cuota de la comunidad de propietarios les ha parecido sorprendente, este último es uno de los más graves que me han sucedido como administrador de fincas en Madrid, ya que de lo que se estaba hablando era de embargar la casa de uno de los vecinos morosos.

Desde la administración de fincas comunicamos que este vecino nunca había tenido problemas para pagar la comunidad de vecinos, pero desde hacía dos años le habían echado del trabajo y el primer pago al  que no pudo hacer frente fue a pagar las cuotas de la comunidad de vecinos.

Después de un largo proceso judicial, (juicio monitorio, demanda de ejecución, relación de bienes del ejecutado) se solicitó por parte del abogado demandante el embargo del único bien que le quedaba al propietario moroso, la casa.

Yo me negué personalmente como administrador de fincas en Madrid y abogado a llevar ese procedimiento porque sabíamos que no pagaba las cuotas de la comunidad de vecinos porque no quería sino porque no podía. Para el Derecho ambos casos son iguales, y si el vecino sólo tiene la casa para hacer frente a la deuda eso sería lo que le acaben embargando.

En efecto, la ley nada dice acerca de la proporcionalidad en el bien a embargar al propietario que no paga las cuotas de la comunidad, salvo las reglas de onerosidad facilidad para venderse y el  orden que se ha visto antes. La casa es un elemento más a embargar si no se pagan las cuotas de la comunidad u otras deudas, la ley sólo dice esto sobre el valor que excede de la cantidad adeudada por cuotas de la comunidad:

Artículo 584. Alcance objetivo y suficiencia del embargo.

No se embargarán bienes cuyo previsible valor exceda de la cantidad por la que se haya despachado ejecución, salvo que en el patrimonio del ejecutado sólo existieren bienes de valor superior a esos conceptos y la afección de dichos bienes resultare necesaria a los fines de la ejecución.

En este caso, ante la dureza  e injusticia de privar a un vecino de su casa por no pagar la comunidad la comunidad dio marcha atrás y desistió de su embargo,  esperando a que tuviera otros bienes para hacer frente a la deuda. De no haber actuado así el procedimiento hubiera seguido con la anotación preventiva del embargo y posterior subasta de la casa, con devolución del resto de importe.

Artículo 672. Destino de las sumas obtenidas en la subasta de inmuebles.

1. Por el Secretario judicial se dará al precio del remate el destino previsto en el apartado 1 del artículo 654, pero el remanente, si lo hubiere, se retendrá para el pago de quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante. Si satisfechos estos acreedores, aún existiere sobrante, se entregará al ejecutado o al tercer poseedor.

Como administradores de fincas en Madrid os recomendamos que cuestionen a su administrador la posibilidad de llegar a un acuerdo o e solicitar una prórroga en el pago. El embargo de un bien por no pagar la comunidad de propietarios es una experiencia que no se l recomiendo a nadie.

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